אג”ח ממשלתי הינן איגרות חוב המונפקות על ידי ממשלת ישראל ומשמשות ככלי לניהול מדיניות מוניטרית ולטובת גיוס הון . אג”ח ממשלתי היא הלוואה המשמשת כנייר ערך סחיר הניתן לקנייה ומכירה , ושוויה בכל רגע נתון ייקבע לפי , ריבית ( קופון) , מועד לפדיון וסוג הצמדת האיגרת . ( צמודה/ לא צמודה) . כל איגרות החוב הממשלתיות במדינה מונפקות על ידי היחידה לניהול חוב ממשלתי במשרד האוצר, למעט המק”מ ( מלווה קצר מועד ) המונפקת על ידי בנק ישראל.

החלק אותו הלווים נוטלים מהבנקים למשכנתאות מתוך שווי הדירה.

כיום , עקב רגולציה של בנק ישראל – אחוז המימון המקסימלי עבור דירה ראשונה הינו 75%.

עבור דיור חליפי – עד 70% ועבור דירה נוספת להשקעה עד 50% מימון.

ככל שאחוז המימון גבוה יותר , כך המשכנתא מתייקרת עקב חשיפת הבנק לסיכון גדול יותר אל מול הלווה.

זהו אישור המופק ע"י מנהל מקרקעי ישראל (רמ"י) המפרט את הזכויות הרשומות לגבי הנכס ופרטי הזיהוי שלו (גוש \ חלקה \ תת חלקה).

הפרטים המופיעים באישור הזכויות הן שמות הרוכשים, שטח הנכס, עיקולים או שעבודים שונים.

לפני כל עסקת נדל"ן אנו נבקש את אישור הזכויות על מנת לקבל מידע רשמי על הנכס.

זהו האישור הראשון בתהליך לקיחת המשכנתא אותו נדרש להפיק מהבנק.

האישור העקרוני אומר , כי הבנק מתחייב לתת ללווה את התנאים המופיעים באישור וזאת עד לתאריך מסוים (בד"כ עד 24 יום).

במסגרת בקשת האישור תידרשו לתת פרטים ראשונים על סוג העסקה ומצב הפיננסי של הלווים.

חשוב לציין שהאישור העקרוני אמנם מעיד על כך שהבנק מוכן לתת לכם משכנתא בסכום המבוקש , אך ישנם מצבים שבהם הבנק מסרב לתת משכנתא לאחר שמתגלים פרטים שהוסתרו מהבנק במהלך הגשת הבקשה , לכן חשוב להיעזר ביועץ משכנתאות פרטי על מנת למנוע אי נעימויות או טעויות במהלך הגשת הבקשה לבנק.

זוהי שיטה להחזרי תשלומי המשכנתא (נקראת גם כ"בלון").

בשיטה זו , מידי חודש תשלמו אך ורק את הריבית על הקרן (כולל הצמדה , במידה וחלק מההלוואה מוצמד למדד).

בסיום תקופת ההלוואה , תידרשו לשלם בבת אחת את סכום הקרן במלואו.

היתרון במסלול זה הינו תשלומים חודשיים נמוכים יותר ובעיקר מתאים לסוג ספציפי של עסקאות נדל"ן או לווים.

רלוונטי כאשר מדובר ברכישת נכס נדל"ן חדש מקבלן. מטרתה של הבטוחה היא להגן על רוכשי הדירה מפני בעיות שונות מצד הקבלן (פשיטת רגל, קשיים משפטיים, עיקולים) וזאת אחרי ששילמו כבר חלק גדול מהעלות הנכס. בהתאם לחוק, הקבלנים מחויבים לחתום על ערבות בנקאית וזאת בהתאם לפי קצב התקדמות הבנייה, קבלת הכסף מרוכשי הדירות והעברתו לחשבון.

ביטוח חיים הוא אחד התנאים לקבלת משכנתא מהבנק. ללא ביטוח זה לא ניתן לקבל אישור למשכנתא מהבנק. מטרת הביטוח היא למנוע מצבים בהם הלווה או אחד הלווים נפטר ואין אפשרות לגבות את הכסף עבור המשכנתא שנלקחה מהבנק. כאשר ישנו ביטוח חיים פעיל ומתרחש מקרה מוות של לווה או אחד הלווים, הביטוח מעביר את הכסף ישירות לבנק והמשכנתא נפרעת במלואה.

מכיוון שהבנק משתמש בנכס שלנו כבטוחה להחזר ההלוואה, ישנה חובה לבטח את הנכס כתנאי ללקיחת המשכנתא. הביטוח נעשה על ערך המבנה בלבד (ללא ערך הקרקע) ומכסה מקרים של רעידות אדמה, שריפות ונזקי צנרת.

גוש, חלקה ותת חלקה זהו הזיהוי המדויק של נכס מסוים אשר אותו ניתן לראות דרך נסח טאבו אותו ניתן להוציא מהאינטרנט מכאן . הגוש מראה על החלק של מספר בניינים, החלקה מראה על הבניין הספציפי אותו רוצים לראות והתת חלקה מראה בצורה מדויקת את הרישום של דירה מסוימת או של בית. המידע על פרטי הנכס פתוחה לכל אדם אשר יש בידיו את פרטי הנכס.

גרירת משכנתא מאפשרת מכירת הדירה הנוכחית ורכישת דירה חדשה מבלי לפרוע את המשכנתא הקיימת. בסיום תהליך הגרירה, הבנק יבטל את השעבוד המוטל על הדירה הנוכחית (הנמכרת) כנגד שעבוד הדירה החדשה וקבלת ביטחונות מספקים לגבי הדירה החדשה. אם יש לכם משכנתא בתנאים לא טובים אז אין טעם לגרור אותה אלא יש טעם לקחת משכנתא חדשה ולהרוג שתי ציפורים במכה אחת. לעומת זאת, אם יש לכם משכנתא בתנאים טובים וחבל לכם לאבד אותה, אז מה שכדאי לעשות זה כנראה לגרור אותה לדירה החדשה ולהוסיף עליה את המשכנתא החדשה.

פירוש המילה הוא "חסד". משכנתא שאושרה עם גרייס משמעותה היא תקופה שבה הלקוח לא משלם החזר חודשי רגיל אלא החזר חודשי מופחת. 

גרייס חלקי – תשלום של ריבית בלבד. דחיית תשלומי הקרן לתקופה שהוגדרה מראש.

גרייס מלא – דחיית תשלום קרן וריבית לתקופה שהוגדרה מראש, בה הלקוח אינו משלם כלל. הסכומים שלא שולמו ישולמו בעתיד בחלוקה שווה על פני החודשים לתקופת המשכנתא שניתנה.

זהו דוח שמראה מהי יתרת ההלוואה לסילוק ומפרט את פרטי ההלוואה ונתונים נוספים כגון: תנאי ההלוואה המקוריים, את יתרת ההלוואה לסילוק, הפרשי הצמדה, סוג ההלוואה, תאריך ביצוע ההלוואה, בסיס נוסחת חישוב הריבית, שיעור תוספת הריבית לריבית הבסיס, סוג ההצמדה, שיעור הריבית הממוצעת, שיעור הריבית המתואמת, סכום החיוב החודשי , תדירות שינוי הריבית, עמלת פירעון מוקדם.

נכסים רבים במדינת ישראל נמצאים בבעלות של מינהל מקרקעי ישראל ומוחכרים לרוכשים לתקופות של עד 99 שנים. דמי היוון הם סך התשלומים העתידיים למינהל עבור תקופת החכירה של הנכס.

פרי פסו פירושו, "דרגה שווה". במצב בו הנכס משועבד למספר בנקים למשכנתאות ישנן מספר דרגות: דרגה ראשונה, דרגה שנייה או דרגה שווה שנקראת גם 'פרי פסו'. כאשר לווה לא עומד בתשלומי המשכנתא, יוכלו הבנקים לקחת את כספם בצורה שווה ממכירת הנכס. כאשר מבצעים מחזור משכנתא, מחויב הבנק לרשום דרגה שווה זמנית- פרי פסו זמני, עד לסיום תהליך מחזור המשכנתא וקבלת נסח טאבו ללא רישום הבנק, שבו נלקחה המשכנתא לראשונה.

במידה ובעלי הדירה רוצים לקחת משכנתא נוספת (מבנק אחר) על הדירה לפני שהספיקו להחזיר את המשכנתא הקיימת, עליהם לקבל אישור תחילה מהבנק הראשון. לאחר מכן, אם קורה מקרה בו הלווים אינם יכולים לעמוד בהתחייבויותיהם והמלווים מממשים בטחונות, הבנק השני יקבל את החוב שלו רק לאחר שהבנק הראשון מסופק. בנקים רבים אינם מסכימים להיות רשומים בדרגה שנייה אלא דרגה שווה (פרי פסו) לפחות.

עמלת ההיוון נגבית רק אם הריבית הנוכחית של ההלוואה נמוכה יותר מהריבית הממוצעת על המשכנתאות הנהוגה במשק ביום הפירעון המוקדם. עמלה זו נגבית הן בעת פירעון מוקדם של ההלוואה והן בעת מחזור ההלוואה למסלול אחר כך שהבנק לא יוצא בהפסד כספי.

הכנסה פנויה למשכנתא היא שכר נטו בניכוי התחייבויות מעל 18 חודש. התחייבויות יכולות להיות החזר הלוואות, או הוצאה קבועה אחרת היורדת מהשכר נטו השל הלווה. הכנסה פנויה משמשת לחישוב לעניין סכום המשכנתא מקסימאלי שניתן לקבל בהלוואת משכנתא. ההכנסה הפנויה המרבית לקבלת משכנתא עומדת על 35%-37% נכון להיום, ובאישור מיוחד ניתן להגיע עד ל40% מסך ההכנסה הפנויה

בלון חלקי:

בשיטת החזר זו, מועבר תשלום חודשי שוטף בגין הריבית והפרשי הצמדה /שער בלבד. בתשלום האחרון של ההלוואה משולמים מלוא סכום הקרן והריבית.

בלון מלא:

בשיטה זו קיים רק תשלום אחד המשולם בתום תקופת ההלוואה, וכולל החזר על חשבון הקרן והריבית שנצברה. בהלוואות צמודות מדד, נוספים לסכום החזר זה גם הפרשי הצמדה.

הלוואת גישור היא הלוואה שמאפשרת לבעל הנכס למשכן את הנכס שלו ולרכוש דירה נוספת עד למכירת הנכס הקיים שבבעלותו. הלוואת גישור ניתן לקחת במסלול של 'גרייס חלקי' או מלא. הלוואת גישור ניתן לקחת לתקופה של עד 3 שנים.

הלוואת זכאות ניתנת דרך הבנקים למשכנתאות לזכאים של משרד הבינוי והשיכון, אשר עומדים בתנאי הזכאות לקבלת משכנתא. הזכאות נמדדת בנקודות על פי מספר שנות נישואין, מספר אחים ואחיות, מספר ילדים ומותנית בזה שהדירה הנרכשת הינה דירה ראשונה ואין בבעלות בעלי הזכאות דירה נוספת שרשומה על שמם, או הייתה רשומה על שמם בעבר. 

מענק שניתן על ידי המדינה לקוני דירות באזורי עדיפות לאומית או ישובים בפריפריה. ההלוואה ניתנת בדרך כלל לתקופה של 15 שנה, כאשר הרוכשים של הדירה חייבים להמשיך ולהחזיק בדירה במשך הזמן הזה. במידה והם מחליטים למכור את הדירה, ההלוואה מפסיקה להיות מענק ויש צורך להחזיר אותה בתוספת הצמדה למדד ועוד שני אחוזים נוספים.

אם הנכס שאתם מעוניינים לרכוש, מאפשר לבצע תוספת בניה, עליכם לשלם לרשות המקורית היטל השבחה גם אם אינם מעוניינים לבצע את התוספת בפועל. ברכישת נכס יש לוודא עם העירייה האם קיים היטל השבחה ולסכם בחוזה הרכישה מי נושא בתשלום במידה וקיים. סכום היטל ההשבחה יכול לנוע בין 25-50% מהשווי הכלכלי הנובע מהגדלת הזכויות/ שינוי הייעוד.

הערה הנרשמת בטאבו על בסיס התחייבות של בעל הנכס לבצע (או לא לבצע) עסקה. הערת אזהרה בנכס המשועבד מהווה תנאי מקדים למשיכת כספי המשכנתא.

הסבת ערבות בנקאית זוהי למעשה פעולה אשר זכויותיו של אדם עוברת לידי הבנק. הדבר נקרא הסבת ערבות בנקאית בו למעשה הבנק יכול לקבל את כספו במידה והלווה לא עומד בתנאים או שמפר את התנאים. ערבויות למעשה ניתנות על ידי אדם או קבלן בעבור מסירת חזקה על נכס מסוים. 

חוזה שנחתם בין הקבלן לבין מנהל למקרקעי ישראל לגבי רכישת קרקע ספציפית. הסכם הפיתוח מפרט את התקופה המדויקת שבו ישנו אישור לקבלן לבנות על הקרקע שהוחכרה לצורך הפיתוח שלה. במידה והקבלן לא מממש את הזכות לבנות על הקרקע, אז ישנו צורך לחתום על חוזה חדש מול המנהל. לאחר שהקבלן בונה על הקרקע, הדירות שעליה מוחכרות לדיירים לתקופות שונות, בדרך כלל 49 או 99 שנים.

זוהי בדיקה המבוצעת על ידי שמאי מקרקעין מוסמך ומטרתה היא לקבוע את שווי הנכס. בדרך כלל, הערכת השמאי מתבצעת טרם שלב החתימות בבנק למשכנתאות. כאשר השמאי בוחן את הנכס, הוא בודק מספר פרמטרים כגון: שטח הדירה, הסביבה בה הנכס ממוקם, האם ישנם שעבודים או עיקולים וגם מבצע בדיקת חומר הנדסי כפי שמופיע באישורי הועדה המקומית לתכנון ובניה.

בכל 15 לחודש הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת את מדד המחירים לצרכן – זהו מדד המשקף סל קניות ממוצע.כאשר אנו משלבים בתוך תמהיל המשכנתא מסלול צמוד מדד, אנו למעשה חושפים את הקרן והריבית לשיעורי עליה או הפחתה של המדד

הקצאת הון למשכנתא הינה אחוז ההון שהבנק צריך לרתק לטובת המשכנתא. ככל שהבנק נאלץ לבצע אחוז הקצאת הון גבוה יותר, כך הוא לא יכול להשתמש בכסף לטובת מינוף לאשראי נוסף, ובכל הוא ידרוש פיצוי עבור הקצאה זו על ידי העלאת ריבית. אחוז הקצאת ההון למשכנתאות הוא כדלקמן:

הקצאת הון בהלוואת משכנתא עד 45% מימון – 35%

הקצאת הון בהלוואת משכנתא של 46% – 60% מימון – 50%

הקצאת הון בהלוואת משכנתא של 61% – 75% מימון – 60%

הקצאת הון בהלוואת משכנתא לכל מטרה – 75%

הקצאת הון בהלוואת משכנתא מעל 5 מיליון ₪ – 100%

הקצאת הון בהלוואת משכנתא לקבוצת רכישה – 100%

כוח הזמן במשכנתא מייצג את השפעת אפקט "הריבית דריבית", בהלוואת משכנתא והוא יבוא לידי ביטוי בכך שככל שפריסת ההלוואה תהיה ארוכה יותר, כך גם מחיר הכסף יעלה משמעותית ולהיפך. בניגוד לכוח הזמן כוח הריבית מייצג את מחיר הכסף בכך שככל שהריבית הנקובה בהלוואה גבוהה יותר כך מחיר הכסף עולה ולהיפך. לכוח הזמן ישנו צד שני בכך שהוא מייצר שחיקה אינפלציונית בערכו הריאלי של הכסף, ובכך דווקא שימוש בכוח הזמן מבחינה אסטרטגית על ידי דחיית תשלומים לעתיד, יאפשר הגדלה ריאלית משמעותית של ההון הקיים וכוח הקנייה של משק הבית.

ערבות חוק מכר הינה ערבות בנקאית מטעם הקבלן או היזם, הניתנת באמצעות גורם מממן כגון בנק או חברת ביטוח, בפרויקטים חדשים בהם קיים ליווי בנקאי. מטרת ערבות חוק מכר היא להבטיח את תשלום כספי הרוכשים מעל 7% מסך התמורה הכוללת המועברת ליזם או הקבלן. הבטחת ערבות חוק מכר מחייבת תשלום באמצעות פנקס שוברים המכיל את פרטי חשבון הנאמנות הייחודי אשר הבנק העמיד לאותו פרויקט וממנו מועבר תשלום הכסף ליזם בהתאם להתקדמות הבנייה על מנת להבטיח ולמנוע מקרה של כשל או חוסר יכולת לסיים את הפרויקט.

מושע או מושהה או מושה הינו מושג משפטי המתאר קרקע בבעלות של מספר רב של משתתפים , כאשר כל אחד מהם מחזיק בבעלות בלתי מסוימת על הקרקע. המשמעות המשפטית של אחזקה במושע היא שלא ניתן לשייך באופן חד ערכי את החלק של כל אחד מהבעלים.

מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת נכס נדל"ן (כגון דירה או קרקע). הרווח מחושב כהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה, בניכוי הוצאות כמו שיפוצים ותיווך. שיעור המס עומד לרוב על 25% מהרווח נטו.

עוגן משכנתא הינו מנגנון הצמדה כלשהו בעת לקיחת המשכנתא אשר קובע את מנגנון השינוי העתידי בריבית המשכנתא בהתאם למסלול המשכנתא שאותו הלווה חותם ולוקח. דוגמא לעוגן משכנתא הינו ריבית הפריים. בעת לקיחת משכנתא הלווה חותם בבנק על קיבוע מרווח מהעוגן, שילוב העוגן+ המרווח ייקבע את הריבית הנקובה בהלוואה. עוגני משכנתא יכולים להיות תלויים בשינויים באגרות חוב ממשלתיות, בריבית הפריים, בשינויי מט"ח כגון מסלולי משכנתא צמודי מט"ח ועוד. כך לדוגמא- לווה שקיבל בהלוואת המשכנתא שלו מרווח של P-0.9 יישאר עם המרווח גם אם ריבית הפריים תרד או תעלה, ובכל למעשה בכל שינוי בריבית הפריים, ריבית המשכנתא שלו תתעדכן בהתאמה.

הלוואת סינרגיה היא הלוואה הניתנת בדרך כלל על ידי בנק במעמד נטילת משכנתא, ומטרתה היא פתיחת קו אשראי נוסף למשכנתא בדרך כלל בתנאי ריבית אטרקטיביים ובפריסה ארוכה. הלוואה זו עשויה לשמש ככלי לגיוס לקוחות חדשים לטובת הבנק. הלוואת סינרגיה נקראת גם בשם הלוואה משלימה או הלוואת הצטרפות , תנאי ההלוואה משתנים בהתאם לבנק ולמדיניות גיוס הלקוחות כפי שמוגדרת על ידו מעת לעת.v

קרן שווה הינו לוח סילוקין הניתן בחלק מהבנקים, ומשמעותו היא שבתשלום החודשי הראשון לחיי ההלוואה , קרן החוב והריבית שוות בגובהן וזהות. בהחזר משכנתא מסוג קרן שווה סכום התשלום הראשון יהיה הגבוה ביותר לאורך חיי ההלוואה, והאחרון הנמוך ביותר, כיוון שסכום הקרן נותר זהה בכל תשלום וסכום הריבית הולך ויורד לאור קיטון קרן החוב עם כל תשלום. לוח סילוקין קרן שווה לעולם יהיה יקר יותר מלוח שפיצר– בהנחת יכולת החזר חודשי זהה בין 20-30% לכל אורך חיי ההלוואה בהיבט מחיר הכסף וסך הריבית שתשולם. ניתן לקבל את לוח סילוקין קרן שווה רק בחלק קטן מהבנקים, והוא מיועד לספק מענה למקרה של ירידה צפויה בגובה ההכנסה העתידית ורצון להתאים את גובה ההוצאה הנוכחי והעתידי בהחזרי המשכנתא ליכולת הלווה לעמוד בגובה התשלום החודשי.

שאלון איפיון הוא כלי מקצועי חשוב בעולם הכלכלה. מדובר בשאלון שנמסר בכתב ומורכב מעשרות שאלות, שמטרתן ללקט מידע על הלקוח. באמצעות נתונים אלה, ניתן לנתח את מצבו הכלכלי בכל ההיבטים, כמו יציבות פיננסית, סיכון ותנודתיות. שאלון זה מאפשר להבין את היכולת של הלקוח לעמוד בהחזר חודשי ומתמודד עם מצבים לא צפויים. הוא מהווה חלק בלתי נפרד מתהליך תכנון פיננסי רחב יותר, וכן מייעוץ למשכנתאות. המידע שנאסף בשאלון עוזר לבנות תמהיל משכנתא שמתאים אישית לצרכי הלקוח, ובכך תורם להצלחה הכלכלית של הפרט.

לוח סילוקין שפיצר הינו לוח סילוקין שכיח הנקרא על שם המתמטיקאי היהודי סיימון שפיצר, וייחודו בכך שהוא מאפשר חישוב של החזר חודשי קבוע ולא משתנה להלוואת משכנתא. בלוח שפיצר כל תשלום חודשי גם הראשון וגם האחרון מכיל מרכיב של ריבית ומרכיב של קרן. בלוח סילוקין מסוג שפיצר התשלום הראשון יכיל את מקסימום הריבית ומינימום קרן, והתשלום האחרון בדיוק הפוך, מקסימום קרן ומינימום ריבית. לוח שפיצר מייצג את היעילות המימונית הגבוהה ביותר להחזר הלוואת משכנתא באופן מובהק משמעותית מלוח סילוקין מסוג קרן שווה.

תמהיל משכנתא הוא השילוב של מסלולי משכנתא שונים לתקופות שונות. המטרה היא להשיג יעילות פיננסית ולהפחית עלויות. בכל מסלול עשוי להיות תמחור שונה, כאשר חלק מהמסלולים מציעים מחירים דומים לטווחים קצרים וארוכים. שילוב נכון של המסלולים יכול להוביל לחסכון משמעותי, גם בהיבט של עמלות פירעון מוקדם.